رشد قیمت خانه در شهری که بیکاری و تورم همزمان فشار میآورند؛ آیا خرید مسکن برای کرمانشاهیها به رؤیا تبدیل میشود؟
از ۴.۸ میلیارد تا بیش از ۲۰ میلیارد تومان
در نمونههای بررسیشده، یک واحد ۹۵ متری در خیابان مدرس حدود ۴.۸ میلیارد تومان قیمتگذاری شده و برای واحدهایی در مناطقی مانند جلیلی، بلوار ویلا، سعیدی، برق، بلوار نسترن-نوبهار، مصطفی امامی، آلآقا و گلستان ارقام بالاتری اعلام شده است.
در میان این نمونهها، یک واحد ۱۴۵ متری در آلآقا حدود ۲۰.۵ میلیارد تومان قیمت دارد؛ رقمی که برای بسیاری از خانوارهای دارای درآمد متوسط، فاصله بسیار زیادی با توان خرید ایجاد میکند.
نکته مهم اینجاست که مسئله فقط «گران شدن خانه» نیست؛ مسئله اصلی تناسب قیمت مسکن با درآمد خانوار است.
اگر درآمد خانوار با سرعت رشد قیمت داراییها افزایش پیدا نکند، حتی افزایش حقوق نیز لزوماً به معنای افزایش قدرت خرید مسکن نیست.
کرمانشاه با یک مسئله دوگانه روبهروست
تصویر بازار مسکن را نمیتوان جدا از وضعیت کلی اقتصاد استان تحلیل کرد.
در اردیبهشت ۱۴۰۵، نرخ تورم سالانه کرمانشاه ۶۴.۴ درصد اعلام شد و تورم نقطهبهنقطه استان نیز از مرز ۱۰۰ درصد عبور کرد.
یعنی خانوار کرمانشاهی از یک طرف با افزایش شدید هزینههای زندگی مواجه است و از طرف دیگر باید برای خرید یک دارایی بزرگ مانند مسکن، سرمایهای چند میلیارد تومانی فراهم کند.
اینجاست که مسئله مسکن از یک موضوع صرفاً ساختمانی و ملکی خارج میشود و به مسئله معیشت و قدرت خرید تبدیل میشود.
بیکاری؛ حلقه گمشده تحلیل بازار مسکن
در اقتصادی که بخش قابل توجهی از خانوارها درآمد پایدار و رو به رشد ندارند، افزایش قیمت مسکن اثر متفاوتی دارد.
فردی که شغل پایدار و درآمد کافی ندارد، فقط از خرید خانه عقب نمیماند؛ ممکن است حتی توان پرداخت رهن و اجاره را نیز از دست بدهد.
از همین منظر، قرار دادن آمار مسکن کنار شاخصهای بازار کار کرمانشاه اهمیت زیادی دارد.
کرمانشاه سالهاست با مسئله بیکاری دستوپنجه نرم میکند و این موضوع یکی از عوامل محدودکننده قدرت خرید خانوارهاست. در چنین شرایطی، افزایش قیمت داراییهایی مانند مسکن میتواند شکاف میان دارندگان ملک و خانوارهای فاقد مسکن را بیشتر کند.
مسئله اصلی: قیمت خانه یا سقوط قدرت خرید؟
اگر قیمت یک آپارتمان چند میلیارد تومان افزایش پیدا کند، اما درآمد خانوار همپای آن افزایش نیابد، در واقع اتفاق مهمتری از «گرانی مسکن» رخ داده است:
قدرت خرید مسکن کاهش پیدا کرده است.
به زبان ساده، ممکن است یک خانواده امروز همان درآمد سال قبل را داشته باشد، اما خانهای که سال قبل با چند سال پسانداز قابل دستیابی بود، امروز به سرمایهای چند برابر نیاز داشته باشد.
در چنین شرایطی، مسیر خانهدار شدن معمولاً به سمت سه گزینه میرود:
- افزایش شدید مدت زمان پسانداز؛
- وابستگی بیشتر به وام و بدهی؛
- یا خروج خانوار از بازار خرید و حرکت به سمت اجارهنشینی.
این همان نقطهای است که بحران مسکن میتواند از بازار خریدوفروش به بازار اجاره منتقل شود.
آیا ساخت مسکن بیشتر بهتنهایی مشکل را حل میکند؟
در کرمانشاه عملیات اجرایی حدود ۳۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن آغاز شده و حدود ۶۰ هزار متقاضی واجد شرایط این طرح هستند. با این حال، خود مسئولان حوزه مسکن تأکید کردهاند که تأمین آورده ساخت همچنان بر عهده متقاضیان است و افزایش هزینه مصالح ساختمانی میتواند هزینه نهایی ساخت را بالا ببرد.
بنابراین سیاست مسکن فقط نباید روی «تعداد واحدهای ساختهشده» متمرکز باشد.
سؤال مهمتر این است:
چه تعداد از خانوارهای هدف واقعاً توان پرداخت آورده، اقساط و هزینههای جانبی صاحبخانه شدن را دارند؟
اگر خانواری خانهای در اختیار داشته باشد اما برای پرداخت اقساط و هزینههای زندگی تحت فشار قرار گیرد، صرف افزایش تعداد واحدهای مسکونی بهتنهایی به معنای حل مسئله مسکن نیست.
کرمانشاه؛ شهر گران برای مردمی با قدرت خرید محدود
مسئله نگرانکننده در بازار امروز کرمانشاه این نیست که چرا یک آپارتمان در گلستان یا آلآقا چند میلیارد تومان قیمت دارد.
مسئله این است که آیا درآمد شهروندان کرمانشاهی با این سطح از قیمتها تناسب دارد؟
این پرسش باید در مرکز سیاستگذاری اقتصادی استان قرار بگیرد.
بازار مسکن را نمیتوان با نگاه صرفاً عمرانی مدیریت کرد.
برای خانهدار شدن مردم، سه ضلع باید همزمان تقویت شود:
اشتغال پایدار + افزایش قدرت خرید + عرضه مسکن متناسب با توان اقتصادی خانوار
اگر ضلع اول و دوم ضعیف باشند، حتی افزایش عرضه نیز الزاماً به خانهدار شدن اقشار متوسط و کمدرآمد منجر نمیشود.
یک هشدار اقتصادی برای کرمانشاه
ترکیب تورم بالا، بیکاری، رشد هزینه ساخت و افزایش قیمت داراییها میتواند جامعه را به سمت وضعیتی سوق دهد که در آن، فاصله میان «قیمت خانه» و «درآمد خانوار» هر سال بیشتر شود.
در چنین شرایطی، خانه از یک نیاز مصرفی به یک دارایی دور از دسترس تبدیل میشود.
و این دقیقاً همان نقطهای است که سیاستگذار باید به جای پرسیدن اینکه «چند واحد مسکونی ساختهایم؟»، یک سؤال مهمتر بپرسد:
«چند خانواده کرمانشاهی واقعاً توان خرید این خانهها را دارند؟»
گزارش تجارتنیوز درباره قیمت آپارتمانهای کرمانشاه، یک نشانه مهم از وضعیت بازار ارائه میدهد؛ اما برای تحلیل واقعیت مسکن استان، نباید به چند قیمت آگهیشده اکتفا کرد.
آنچه اهمیت بیشتری دارد، نسبت میان قیمت مسکن و قدرت خرید مردم است.
وقتی تورم سالانه استان در محدوده ۶۴ درصد قرار گرفته و تورم نقطهبهنقطه نیز از ۱۰۰ درصد عبور کرده است، افزایش قیمت مسکن باید در کنار وضعیت درآمد، اشتغال و قدرت پسانداز خانوار بررسی شود.
از نگاه تحریریه طلوع، مسئله مسکن کرمانشاه دیگر فقط مسئله «گرانی خانه» نیست؛ مسئله، دسترسی مردم به مسکن در اقتصادی است که درآمدها با سرعت قیمت داراییها حرکت نمیکنند.
طلوع کرمانشاه این موضوع را در گزارشهای بعدی با تمرکز بر قیمت رهن و اجاره، درآمد خانوار و توان واقعی خرید مسکن در مناطق مختلف شهر دنبال خواهد کرد.
دیدگاه